Kentsel dönüşüme katılmayan maliki bekleyen süreç: bildirim, 15 gün süre ve arsa payının açık artırmayla satışı

Kentsel dönüşümde bir binanın tüm malikleri anlaşamayabilir. Yönetmelik, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğunun karar almasına ve karara katılmayan maliklerin arsa paylarının belirli bir usulle satılmasına izin verir. Bu yazı süreci adım adım anlatır.

1. Salt çoğunlukla karar

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden yapım, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi konularda sahip oldukları hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu karar verir. Yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmez.

2. Karara katılmayanlara bildirim

Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayanlara tapuya bildirdikleri elektronik tebligat adresi üzerinden, adres bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek bildirilir. Elektronik bildirim, muhatabın adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlık ilanı ise ilanın son günü yapılmış sayılır.

3. On beş günlük süre

Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde, karara katılmayan maliklerin arsa payları açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.

4. Başvuru ve değerleme

Satış için il müdürlüğüne (yetki devri yapılmışsa idareye) başvurulur. Başvuruda karar tutanağı, bildirim belgeleri ve Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş değer belgeleri sunulur. Satışı yapılacak payın tapu kaydının beyanlar hanesine satışa tabi olduğu şerhi konulur. Rayiç değeri, en az üç kişilik Bedel Tespiti Komisyonu belirler; satışı ise Satış Komisyonu yapar. Satış için yapıların yıkılmış olması gerekmez.

5. Açık artırma

Yönetmeliğe göre yapılacak ilk satışa yalnızca hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir. Pey, tespit edilen rayiç bedelin altında olamaz. En yüksek bedeli teklif eden katılımcıya satış yapılmasına karar verilir; katılımcı yedi gün içinde satış bedelini bankada açılacak vadeli hesaba yatırmalı ve sözleşmeyi imzalayıp sunmalıdır. Katılımcı tek ise, rayiç değerden az olmamak üzere verdiği teklif geçerlidir.

6. İlk satışta alıcı çıkmazsa

Anlaşan paydaşlar payı almak istemezse satış tekrarlanır. Sonraki satışlara, salt çoğunlukla anlaşan paydaşlarla birlikte belirli şartları taşıyan üçüncü kişiler de katılabilir; bunlar karara uyacaklarını yazılı beyan etmeli ve payın rayiç değerinin yüzde onu kadar nakit teminat vermelidir.

7. Satış bedeli ve borçlar

Satılan payın üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi haklar varsa bunlar satışa engel olmaz; satış bedeli üzerinde devam eder. Bedel bloke edilir ve hak sahiplerine bildirilir. Payı satılacak maliklere satışın yeri ve zamanı, izleyici olarak katılabilmeleri için bildirilir; bildirimin yapılamaması veya maliklerin satışa katılmaması satışın geçerliliğini etkilemez.

Satış iptal davası

Satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle satış işlemi yargı kararıyla iptal edilirse, bedel farkı ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte payı satın alan malik tarafından eski malike ödenir.

İlgili makale: /bilgilendirme/acik-artirma-usulu

Kaynak: 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (Resmî Gazete'de 21/5/2024 tarihli değişikliğe kadar işlenmiş metin).

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir; mevzuat değişebilir. Somut durumunuz için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüğüne veya bir avukata danışın.