Question 1

Kentsel dönüşüm nasıl yapılır? Adım adım süreç

Accepted Answer

Kentsel dönüşüm, tek bir işlem değil; riskli yapı tespitinden yeni binanın iskânına kadar birden fazla resmî ve hukuki adımdan oluşan bir süreçtir. Aşağıda bu süreç, baştan sona sıralı şekilde özetlenmiştir; her adımın ayrıntısına Bilgi Merkezi'ndeki ilgili başlıklardan ulaşabilirsiniz. ## Süreç ne zaman başlar? Kentsel dönüşüm genellikle üç şekilde gündeme gelir: bina malikinin kendi isteğiyle riskli yapı tespiti talep etmesi, bir hasar/çökme sonrası zorunlu tespit, ya da idarenin bir bölgeyi "riskli alan" ilan etmesi. Ev sahipleri için en sık görülen yol, binanın yaşı ve görünür hasarları nedeniyle malikin kendi başvurusuyla süreci başlatmasıdır. ## 1. Riskli yapı tespiti Lisanslı bir kuruluşa yaptırılan teknik incelemeyle bina, taşıyıcı sistem ve zemin özellikleri açısından değerlendirilir. Rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın ilgili il müdürlüğüne sunulur. Sonuç "riskli" çıkarsa bu durum tapuya şerh olarak işlenir. ## 2. Tebligat ve itiraz hakkı Riskli yapı kararı maliklere resmî yollarla (noter/e-tebligat) bildirilir. Malikler, tebligattan itibaren belirli bir süre içinde raporu teknik heyet nezdinde itiraz konusu yapabilir; itiraz kabul edilirse riskli yapı statüsü kalkar. ## 3. Malikler arası karar ve müteahhit seçimi Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra maliklerin arsa payı çoğunluğuyla (bkz. Bilgi Merkezi: "Dönüşüm kararı için hangi çoğunluk gerekir?") bir karar alması gerekir: yıkıp yeniden yapma, güçlendirme ya da başka bir modelle devam etme. Yeniden yapım kararı alındığında müteahhit seçimi ve tekliflerin karşılaştırılması bu aşamada yapılır. ## 4. Sözleşme ve tahliye Seçilen müteahhitle kat karşılığı (veya hasılat paylaşımı) sözleşmesi imzalanır. Sözleşmenin ardından bina tahliye edilir; bu süreçte hak sahiplerine kira yardımı veya geçici konut desteği sağlanabilir. ## 5. Yıkım ve inşaat Bina yıkılır, yeni yapı ruhsatı alınır ve inşaat başlar. Bu aşamada yapı denetimi, malzeme şartnamesine uygunluk ve inşaat takvimi hak sahipleri için takip edilmesi gereken kritik noktalardır. ## 6. Teslim ve iskân İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izni (iskân) alınması ve kat mülkiyetine geçiş süreciyle dönüşüm tamamlanır. ## Süreç ne kadar sürer? Toplam süre; tespit hızı, malikler arası uzlaşmanın kolaylığı, müteahhidin inşaat takvimi ve resmî izin süreçlerine göre değişir — tek bina bazlı dönüşümlerde birkaç yıl, büyük ölçekli/ada bazlı projelerde daha uzun sürebilir. Kentsele üzerinden ilan oluşturup birden fazla müteahhitten teklif almak, en azından müteahhit seçimi aşamasını kısaltan ve karşılaştırmayı kolaylaştıran bir adımdır.

Question 2

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Accepted Answer

Malik veya kanuni temsilcisi, güncel tapu belgesi ve kimliği ile Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum/kuruluşa (üniversiteler, yapı denetim kuruluşları, laboratuvarlar vb.) başvurur. Kat maliklerinin oybirliği aranmaz; bir malik dahi başvurabilir. Lisanslı kuruluş; röleve, malzeme (karot) örneklemesi, zemin bilgisi ve TBDY 2018 esaslarına göre performans analizini içeren teknik raporu hazırlar ve Bakanlık sistemine yükler. Yapı riskli çıkarsa rapor Müdürlükçe onaylanır, tapu kütüğüne 'riskli yapı' belirtmesi işlenir ve maliklere tebligat yapılır.

Question 3

Riskli yapı tespiti ücreti 2026: ne kadar, neye göre değişir?

Accepted Answer

Riskli yapı tespiti yaptırmayı düşünen ev sahiplerinin en çok sorduğu sorulardan biri, bu hizmetin ne kadar tuttuğu. Kısa cevap: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, riskli yapı tespiti için tek ve sabit bir ücret tarifesi belirlemiyor — ücret, hizmeti veren lisanslı kuruluşun kendi fiyatlandırmasına bağlı. ## Ücret neden sabit değil? Riskli yapı tespiti, karot alma (beton numunesi), donatı tarama, zemin değerlendirmesi ve statik hesap gibi teknik işlemlerin bir bütünüdür. Bu işlemlerin kapsamı binadan binaya farklılaştığı için Bakanlık, bölge/il müdürlükleri üzerinden yalnızca lisanslandırma ve denetim yapar; hizmet bedelini serbest piyasaya bırakır. ## Ücreti belirleyen faktörler Ücreti belirleyen başlıca etkenler şunlardır: binanın büyüklüğü ve kat sayısı (daha büyük/yüksek binalarda daha fazla numune ve ölçüm gerekir), taşıyıcı sistem türü (betonarme, yığma veya çelik yapılarda uygulanan yöntemler farklılaşır), alınan numune ve veri sayısı (karot ve donatı tarama noktası arttıkça maliyet de artar) ve binanın erişim/saha koşulları (konum, katlara erişim kolaylığı gibi lojistik unsurlar fiyatı etkileyebilir). ## Doğru fiyatı nasıl öğrenirsiniz? En güvenilir yöntem, birden fazla lisanslı kuruluştan yazılı teklif almaktır. Bir kuruluşun lisanslı olup olmadığını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmî sistemleri üzerinden teyit edebilirsiniz; lisanssız/yetkisiz kişilerce yapılan tespitler resmî olarak geçerli sayılmaz. ## Devlet desteği var mı? Riskli yapı tespitinin kendisi için doğrudan bir devlet sübvansiyonu bulunmuyor; ancak yapı riskli olarak kesinleştikten sonraki aşamalarda (kira yardımı, faiz destekli kredi, bazı harç/vergi istisnaları) devlet destekleri devreye girebiliyor. Bu destekler tespit ücretini değil, sonraki tahliye/yeniden inşa sürecini kapsıyor. ## Özetle "2026 yılı riskli yapı tespiti ücreti" diye aratıp tek bir rakam bulmayı beklemeyin — böyle bir resmî tarife yok. Bunun yerine binanızın büyüklüğüne ve taşıyıcı sistemine göre en az iki-üç lisanslı kuruluştan yazılı teklif isteyip karşılaştırmanız, hem gerçekçi bir bütçe çıkarmanızı hem de güvenilir bir kuruluşla çalışmanızı sağlar.

Question 4

Dönüşüm kararı için hangi çoğunluk gerekir?

Accepted Answer

Riskli yapı kesinleştikten sonra alınacak kararlar için, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu (yarıdan fazlası) yeterlidir. Bu oran, 9 Kasım 2023 tarihli değişiklikle 2/3 çoğunluktan indirilmiştir. Çoğunluk 'kişi sayısı' değil 'arsa payı değeri' üzerinden hesaplanır. Bir malikin birden çok bağımsız bölümü varsa, arsa paylarının toplamı dikkate alınır. Bu çoğunluk yalnızca riskli yapı kesinleştikten sonra geçerlidir; kesinleşmeden önce Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel çoğunluk kuralları uygulanır.

Question 5

Güvenilir müteahhit nasıl seçilir?

Accepted Answer

Önce firmanın Yapı Müteahhitliği Yetki Belge Numarası'nı (YAMBİS kaydı) ve grup/sınıfını doğrulayın. Bitirilmiş projelerini yerinde görün, o binalardaki hak sahipleriyle görüşün. Mali durumu, devam eden şantiye sayısını ve referans bankalarını sorun. Aşırı yüksek pay veya çok kısa teslim vaadi eden tekliflere şüpheyle yaklaşın. Sözleşmeyi imzalamadan önce bağımsız bir avukat ve gerekiyorsa inşaat mühendisiyle metni gözden geçirin. Kentsele'de yalnızca belgesi doğrulanmış firmalar ilanlara teklif verebilir.

Question 6

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Accepted Answer

Kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesi; malikin arsa payının bir kısmını müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise karşılığında maliklere anlaşılan sayıda bağımsız bölümü anahtar teslim yapmayı taahhüt ettiği karma bir sözleşmedir. Sözleşmede; her malike verilecek daire/dükkân numaraları ve metrekareleri, teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı, ortak alanlar, iskân ve teminatlar açıkça yer almalıdır. 6306 kapsamındaki dönüşümde bu sözleşmeler için noterde düzenleme şartı aranmaz; adi yazılı şekil geçerlidir. Yine de noterde düzenlenmesi ispat ve güven açısından önerilir.

Question 7

Kira (taşınma) yardımı nasıl alınır?

Accepted Answer

Riskli yapısını tahliye eden hak sahipleri, dönüşüm sürecinde kira yardımından yararlanabilir. Başvuru; riskli yapı tespiti kesinleştikten ve yapı boşaltıldıktan sonra, ilgili Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne yapılır. İstenen belgeler genellikle: tapu, kimlik, tahliye taahhüdü/kira kontratı, riskli yapı belirtmeli tapu kaydı ve IBAN. Yardım tipik olarak 18 ay boyunca aylık ödenir; tutarlar il gruplarına göre her yıl belirlenir. Kira yardımı alan, ayrıca faiz desteğinden yararlanamaz (birini seçmek gerekir).

Question 8

Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?

Accepted Answer

Kabaca: riskli yapı tespiti ve kesinleşme 1–3 ay; malik anlaşması ve müteahhit seçimi 1–6 ay (anlaşmazlık varsa uzar); proje, ruhsat ve yıkım 2–5 ay; inşaat 18–30 ay; iskân ve kat mülkiyeti 1–3 ay. Toplamda tek parselde 2,5–4 yıl; ada bazlı ve çok malikli projelerde 4–6 yıl gerçekçi bir aralıktır. Süreci kısaltan etkenler: erken alınan çoğunluk kararı, hazır zemin etüdü/avan proje, tek muhatap (temsilci veya aracı kurum) ve deneyimli müteahhit.

Question 9

Kentsel dönüşümde hak sahibi kime denir?

Accepted Answer

"Hak sahibi" kavramı, kentsel dönüşüm mevzuatında sık geçen ama çoğu zaman tam olarak anlaşılmayan bir terim. Kim hak sahibi sayılır, hangi haklara sahiptir ve bu durum nasıl belirlenir — aşağıda ele alıyoruz. ## Yasal dayanak Kavram, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmeliklerde tanımlanır. Hak sahipliği, bir taşınmaz üzerinde tapu, kira sözleşmesi veya sınırlı ayni hak (örneğin intifa hakkı) yoluyla meşru bir bağı olan kişileri kapsar. ## Malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi farkı Malik, taşınmazın tapulu sahibi olan kişi veya kişilerdir; dönüşüm kararlarında oy hakkına (arsa payı oranında) ve arsa payı üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir. Kiracı, riskli yapıda ikamet eden veya iş yeri işleten kişidir; mülkiyet kararlarına katılmasa da kira yardımı gibi bazı desteklerden yararlanma hakkına sahiptir. Sınırlı ayni hak sahibi ise intifa hakkı veya oturma hakkı gibi sınırlı bir hakka sahip kişidir; hakları, sahip olduğu hakkın niteliğine göre şekillenir. ## Hak sahibinin süreçteki yetkileri Malikler, riskli yapı kesinleştikten sonra arsa payı çoğunluğuyla dönüşüm kararı alma, müteahhit/model seçme ve sözleşme imzalama yetkisine sahiptir. Kiracılar bu kararlara katılmaz, ancak tahliye sürecinde kira yardımı başvurusu yapabilir; sınırlı ayni hak sahipleri de haklarının kapsamına göre bilgilendirilme ve bazı süreçlere itiraz hakkına sahiptir. ## Miras ve paylı mülkiyette hak sahipliği Bir taşınmazda birden fazla mirasçı varsa, her mirasçı kendi payı oranında hak sahibi sayılır; tapuda intikal işlemi tamamlanmamış olsa dahi mirasçılık belgesiyle hak sahipliği ileri sürülebilir. Paylı (hisseli) mülkiyette ise her paydaş, kendi arsa payı oranında karara katılır. ## Hak sahibi olmak ne getirir, ne yükümlülük doğurur? Hak sahipliği; dönüşüm sürecinde bilgilendirilme, karara katılma (malikler için), destek/yardımlardan yararlanma ve yeni binada bağımsız bölüm veya bedel alma hakkı doğurur. Karşılığında, alınan ortak kararlara uyma ve tahliye gibi süreç gereklerini yerine getirme yükümlülüğü de beraberinde gelir. Kendi durumunuzun (malik, kiracı, mirasçı, paylı malik) hangi haklara karşılık geldiğini net biçimde bilmek, süreç boyunca haklarınızı korumanın ilk adımıdır.

Question 10

Müteahhit tekliflerini karşılaştırırken nelere bakılmalı?

Accepted Answer

Salt 'pay oranı' yanıltıcı olabilir. Şu kalemleri birlikte değerlendirin: verilecek net metrekare ve bağımsız bölüm konumu, teslim süresi ve gecikme cezası, kira yardımı tutarı/süresi ve kimin ödeyeceği, teminatlar, ortak alan ve malzeme şartnamesi, iskân yükümlülüğü. İki teklif arasındaki 'pay farkı'nı, dairenin toplam değeri üzerinden TL karşılığıyla hesaplayın. Müteahhidin geçmiş projelerindeki teslim performansı ve hak sahibi memnuniyeti, sayısal tekliften daha belirleyicidir.

Question 11

Kentsel dönüşüm nedir?

Accepted Answer

6306 sayılı Kanun'un 1. maddesine göre kentsel dönüşüm; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme yapılmasıdır. Uygulamada kentsel dönüşüm, deprem başta olmak üzere afetlere karşı dayanıksız yapı stokunun yıkılıp yeniden yapılması ya da güçlendirilmesi; plansız gelişmiş bölgelerin altyapı, yeşil alan ve sosyal donatılarla birlikte yeniden düzenlenmesi anlamına gelir. 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesindeki dönüşüm belediye öncülüğünde yürütülürken, 6306 sayılı Kanun'da sürecin başlatılması öncelikle hak sahiplerine (maliklere) bırakılmıştır.

Question 12

Kentsel dönüşümün amacı nedir?

Accepted Answer

Kanun'un temel amacı, can ve mal güvenliğini teminat altına almak; afet riski taşıyan yapıları tasfiye ederek sağlıklı ve güvenli yaşam alanları kurmaktır. İkincil hedefler arasında düzensiz yapılaşmanın giderilmesi, enerji verimli binalar, yeterli otopark ve yeşil alan, güçlendirilmiş altyapı ve şehrin estetik/işlevsel bütünlüğü yer alır. Süreç yürütülürken Anayasa'nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkı ile 5. ve 56. maddelerdeki devletin koruma yükümlülüğü birlikte gözetilir.

Question 13

6306 sayılı Kanun hangi yapıları kapsar?

Accepted Answer

Kanun; ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıları (riskli yapı) ve Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen riskli alanlardaki taşınmazları kapsar. Hazine, belediye, il özel idaresi ve kamu kurumlarına ait yapılar da kapsamdadır. Tapu kaydı bulunmayan gecekondular için hak sahipliği ayrı esaslara göre belirlenir. Sit alanları, ören yerleri ve özel çevre koruma bölgeleri gibi yerlerde uygulama, ilgili koruma kurullarının görüşü alınarak yapılır.

Question 14

Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı arasındaki fark nedir?

Accepted Answer

Riskli yapı: tek tek bina ölçeğinde, lisanslı kuruluşça yapılan statik değerlendirme sonucu yıkılma/ağır hasar riski tespit edilen yapıdır. Başvuruyu malik yapar. Riskli alan: zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, sınırları Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen bölgedir. Başvuruyu Bakanlık, TOKİ, idare veya malikler yapar; karar AFAD görüşü alınarak verilir. Rezerv yapı alanı: dönüşüm sürecinde nakil/geçici iskân veya yeni yerleşim için ayrılan, genellikle Hazine mülkiyetindeki boş alanlardır.

Question 15

Yerinde dönüşüm ne demek?

Accepted Answer

Yerinde dönüşüm, hak sahiplerinin binaları yıkıldıktan sonra aynı parselde veya aynı ada içinde yapılan yeni binada oturmaya devam etmesidir. En yaygın model budur. Alternatif olarak hak sahibi, rezerv alandaki bir konuta taşınabilir, TOKİ konutu satın alabilir veya arsa payını devredip nakit/borçlanma ile ayrılabilir. Yerinde dönüşümde komşuluk ilişkileri korunur; ancak inşaat süresince kira yardımı veya geçici konut ile taşınma gerekir.

Question 16

Ada bazlı (parsel birleştirmeli) dönüşüm nedir?

Accepted Answer

Ada bazlı dönüşümde, tek bir parsel yerine komşu parsellerdeki maliklerin bir araya gelmesiyle ada bütününde proje geliştirilir. Parseller tevhit (birleştirme) veya imar uygulamasıyla düzenlenir. Avantajları: daha geniş ortak alan, otopark ve yeşil alan; daha nitelikli mimari; kişi başına düşen maliyette düşüş; imar planı revizyonuyla emsal kazanımı ihtimali. Dezavantajı: malik sayısı arttığı için karar ve anlaşma süreci uzayabilir; her parselin arsa payı değeri ayrı ayrı tespit edilmelidir.

Question 17

Riskli yapı tespitini kim isteyebilir?

Accepted Answer

Tespiti isteme hakkı tapudaki maliklere veya bunların vekillerine aittir. Kiracılar, oturma hakkı sahipleri veya üçüncü kişiler tek başına başvuramaz. Hisseli tapularda paydaşlardan herhangi biri başvurabilir; diğer paydaşların onayı gerekmez. Malik başvurmazsa Bakanlık, süre vererek tespit yaptırılmasını isteyebilir; verilen sürede yaptırılmazsa masrafı ilgililerden alınmak üzere tespit Bakanlıkça resen yaptırılır.

Question 18

Karot alınması zorunlu mu?

Accepted Answer

Riskli yapı tespitinde betonarme yapıların gerçek dayanımını ölçmek için genellikle karot (silindir beton numunesi) alınır. Numune sayısı, yapının kat adedi ve taşıyıcı sistemine göre yönetmelikte belirlenir. Karot alımı taşıyıcı elemanlarda küçük hasar bırakır; bu delikler daha sonra tamir edilir. İşlem lisanslı kuruluşun mühendisleri gözetiminde yapılır. Zemin+1, yığma veya çok özel durumlarda farklı yöntemler (tahribatsız muayene, mevcut proje ve hesap raporları) kullanılabilir.

Question 19

Riskli yapı raporu ne kadar sürede çıkar?

Accepted Answer

Lisanslı kuruluşun saha çalışması ve raporlaması, yapının büyüklüğüne göre çoğunlukla 1–4 hafta sürer. Rapor Bakanlık sistemine yüklendikten sonra ilgili Müdürlük inceleme yapar. Müdürlük eksik görürse rapor iade edilir ve düzeltme istenir. Onay sonrası tapuya belirtme işlenmesi ve tebligat birkaç gün–birkaç hafta alabilir. Toplam süre; başvuru–onay–tebligat aşamalarıyla birlikte tipik olarak 1–2 aydır.

Question 20

Riskli alan tespiti hangi esaslara göre yapılır?

Accepted Answer

Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can veya mal kaybına yol açma riski taşıyan alandır. En genel ölçüt budur. Ayrıca şu hallerde de riskli alan belirlenebilir: planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersizliği, imar mevzuatına aykırı yapılaşma, altyapı/üstyapıda hasar. Bu hallerin kamu düzenini ve günlük yaşamı kesintiye uğratacak nitelikte olması gerekir. Alandaki yapıların en az %65'inin imar mevzuatına aykırı veya ruhsatsız/iskânsız olması halinde de tespit yapılabilir.

Question 21

Riskli alanı kim belirler ve ilan eder?

Accepted Answer

Riskli alan tespiti için başvuru Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılır; alan, AFAD'ın görüşü alınarak Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir ve Resmî Gazete'de yayımlanır. TOKİ, idare (belediye/il özel idaresi) veya alandaki taşınmaz malikleri; koordinatlı sınır haritası, ortofoto, kamu taşınmazları listesi ve teknik gerekçe raporu ile doğrudan Bakanlığa başvurabilir. İdareye yapılan başvurular Bakanlığa iletilir; nihai değerlendirme Bakanlıkça yapılır.

Question 22

Rezerv yapı alanı nedir, nasıl belirlenir?

Accepted Answer

Rezerv yapı alanı; dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim yeri olarak kullanılmak üzere, genellikle Hazine mülkiyetindeki veya kamuya ait boş alanlarda belirlenen bölgedir. Bakanlığın teklifi üzerine, taşınmazın maliki kamu idaresinin uygun görüşü alınarak belirlenir. TOKİ, idare veya malikler; koordinatlı harita, ortofoto, taşınmaz listesi ve analiz raporuyla başvurabilir. Belirleme işlemine karşı, tebliğ/ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir.

Question 23

Tapuya 'riskli yapı' belirtmesi işlenince ne olur?

Accepted Answer

Rapor onaylanınca ilgili Müdürlük, tapu müdürlüğüne bildirim yapar ve kütüğün beyanlar hanesine 'riskli yapıdır' belirtmesi işlenir. Belirtme, maliklere ve ayni/şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir. Belirtme; satış, ipotek veya devri hukuken engellemez ancak alıcı yapının riskli olduğunu bilerek işlem yapmış sayılır. Yıkım ve yeni yapı tamamlanıp riskli yapı durumu ortadan kalkınca belirtme terkin edilir.

Question 24

Riskli yapı kararına nasıl itiraz edilir?

Accepted Answer

Riskli yapı tespitine itiraz, tespitin muhtarlıkta yapılan on beş günlük ilanının son gününden itibaren on beş gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki il müdürlüğüne (yetki devri yapılmışsa ilgili idareye) verilecek bir dilekçeyle yapılır. Tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü maliklere tebliğ edilmiş sayılır. ## Kim itiraz edebilir? Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile malik tarafından, malik vefat etmişse mirasçıları tarafından yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. Kiracılar itiraz edemez. ## İtiraz kim tarafından incelenir? İtirazlar, Bakanlıkça oluşturulan ve üniversitelerden bildirilen öğretim üyelerinin de bulunduğu teknik heyet tarafından incelenir. Heyet, raporu yeniden değerlendirir ve kararını verir. Yapının bulunduğu ilde teknik heyet yoksa itiraz dilekçeleri o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu il müdürlüğüne gönderilir. ## Süre kaçırılırsa? İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesiyle riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu durumda il müdürlüğü, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını idareden ister. Süreç ve yıkım için verilecek süre hakkında "Yıkım için ne kadar süre verilir?" makalesine bakın. ## Örnek dilekçe Dilekçede nelerin yer alacağı ve örnek metin için "Riskli yapı itiraz dilekçesi örneği" makalesine bakın. Binanız için dönüşüm düşünüyorsanız Kentsele'de ücretsiz ilan oluşturup bölgenizdeki belgeli müteahhitlerden teklif alabilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir; mevzuat ve süreler değişebilir. Somut durumunuz için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüğüne veya bir avukata danışın.

Question 25

Teknik heyet itirazı reddederse ne yapılır?

Accepted Answer

Teknik heyetin kararı idari işlem niteliğindedir. Bu karara karşı, tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (İYUK m.7). Davayla birlikte yürütmenin durdurulması talep edilebilir; mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır. Yürütme durdurulmazsa yıkım süreci davadan bağımsız ilerleyebilir. Dava sürecinde yeni bir bağımsız teknik rapor (özel bilirkişi/üniversite) sunmak, iddiayı güçlendirir.

Question 26

Riskli alan ilanına itiraz edilebilir mi?

Accepted Answer

Riskli alan, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bir düzenleyici/idari işlemdir. Kanun ve yönetmelikte özel bir idari itiraz yolu düzenlenmemiştir. Menfaati etkilenenler, kararın Resmî Gazete'de yayımından itibaren dava açabilir. Danıştay içtihatlarında bu davalar için 30 gün ve bazı hallerde 60 günlük süre kabul edilmiştir; güvenli yol, 30 gün içinde başvurmaktır. Dava; kararın Danıştay'da doğrudan iptali şeklinde açılır ve yürütmenin durdurulması istenebilir.

Question 27

Yıkım kararına karşı yürütmeyi durdurma alınabilir mi?

Accepted Answer

Riskli yapı kesinleştikten sonra idarece verilen yıkım/tahliye işlemlerine karşı idari yargıya başvurulabilir ve yürütmenin durdurulması istenebilir. Mahkeme; işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç zarar doğması koşullarını birlikte arar. Yapının gerçekten riskli olduğu bilirkişi ile doğrulanırsa yürütmeyi durdurma genellikle reddedilir. Yürütme durdurulmadıkça, dava devam ederken bile yıkım yapılabilir.

Question 28

Riskli yapı tebligatı yapılamazsa ne olur?

Accepted Answer

Maliklerden bir kısmına adresinde ulaşılamazsa, tebligat ilgili Müdürlükçe ilanen yapılır ve yapıya asılır; ayrıca Ulusal Yargı Ağı / e-tebligat imkânları kullanılır. İlanen tebligat tamamlandığında süreler işlemeye başlar. Bu nedenle tapudaki adres bilgilerini güncel tutmak önemlidir. Tebligat usulüne aykırı yapılmışsa, bu husus itiraz ve davada ileri sürülebilir.

Question 29

Dönüşüm işlemlerine kimler dava açabilir?

Accepted Answer

İdari işlemin iptalini; işlemle kişisel, güncel ve meşru bir menfaati ihlal edilen kişiler isteyebilir. Riskli yapı/alan kararlarında bu kişiler öncelikle maliklerdir. Sınırlı ayni hak sahipleri (intifa, sükna) ve bazı hallerde uzun süreli kiracılar da menfaat ilişkisi kurabildikleri ölçüde dava açabilir. Apartman yönetimi, kat malikleri kurulu kararı olmadan tüzel kişi gibi dava açamaz; her malik kendi adına dava açar.

Question 30

Çoğunluk kararına katılmayan malikin hissesi ne olur?

Accepted Answer

Riskli yapı kesinleştikten sonra, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu (yarıdan fazlası) ile dönüşüm/sözleşme kararı alınır (9 Kasım 2023 değişikliği; önceki uygulama 2/3 idi). Karara katılmayan maliklere noter/e-tebligat ile 15 gün süre verilerek katılma çağrısı yapılır. Katılmayanların bağımsız bölümlerine karşılık gelen arsa payları, Bakanlıkça tespit ettirilen rayiç bedelden az olmamak üzere, açık artırma usulüyle diğer maliklere satılır. Diğer malikler almazsa hisse, rayiç bedel Bakanlıkça ödenerek Hazine adına tescil edilir ve dönüşüm projesinde kullanılır.

Question 31

Riskli yapı kesinleştikten sonraki adımlar nelerdir?

Accepted Answer

1) Tapuya belirtme ve maliklere tebligat. 2) Maliklere yapının yıktırılması için en az 60 gün süre verilmesi (uygulamada 60–90 gün). 3) Bu sürede yıkılmazsa idarece ek süre; yine yıkılmazsa yıkımın mülki amir marifetiyle yaptırılması. 4) Elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi. 5) Yıkımdan önce veya sonra, maliklerin arsa payı çoğunluğuyla dönüşüm ve müteahhit/sözleşme kararı alması. 6) Yeni projenin ruhsatlandırılması, inşaat, iskân ve kütükteki riskli yapı belirtmesinin terkini.

Question 32

Yıkım için ne kadar süre verilir?

Accepted Answer

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, yıkım için maliklere verilecek süre güncel mevzuatta (6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, madde 8) "doksan günden fazla olmamak üzere" belirlenir. Eski kaynaklarda geçen "en az 60 gün" ifadesi güncel değildir. ## Süreç nasıl işler? Riskli yapı tespiti kesinleşince il müdürlüğü, tahliye ve yıkım için gerekli tebligatların yapılmasını idareden ister. Tebligat; tahliye ve yıkım tutanağının yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesiyle yapılır. İlanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. ## Verilen sürede yıkılmazsa? İdare, verilen süre içinde yapının tahliye edilmediği ve yıktırılmadığı takdirde idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtilerek süre verir. Süre dolduğunda yıktırılmayan riskli yapıya elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi veya verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurumlardan istenir; ardından tahliye ve yıkım mülki amirlerin sağlayacağı kolluk desteğiyle yapılır veya yaptırılır. İdarece yapılan tahliye ve yıkımın masrafından malikler hisseleri oranında sorumludur; masraflar tebligatı izleyen bir ay içinde ödenir, ödenmezse 6183 sayılı Kanun'a göre takip ve tahsil edilir. ## Yıkım ruhsatı Yıkım ruhsatı, maliklerden biri veya birkaçı ya da vekillerinin müracaatı üzerine, yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin kapatıldığına dair belgelerin sunulmasıyla, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir. Bina yüksekliği 21,50 metreden fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenir. ## Yıkım yerine güçlendirme Yıkım yerine güçlendirme istenirse, verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasındaki şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve ruhsat alınması gerekir. Binanız için dönüşüm düşünüyorsanız Kentsele'de ücretsiz ilan oluşturup bölgenizdeki belgeli müteahhitlerden teklif alabilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir; mevzuat ve süreler değişebilir. Somut durumunuz için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüğüne veya bir avukata danışın.

Question 33

Tahliye ve elektrik-su kesintisi nasıl olur?

Accepted Answer

Yıkım kararı kesinleşince binadaki tüm malik ve kiracıların yapıyı boşaltması istenir. Tahliye edilmeyen yapılarda, kolluk desteğiyle tahliye yapılabilir. İdarenin talebiyle elektrik, su ve doğalgaz kurumları hizmeti keser. Bu, tahliyeyi hızlandıran bir tedbirdir. Kiracılara da genellikle bir defaya mahsus taşınma yardımı yapılır; ayrıntı ve tutar her yıl belirlenir.

Question 34

Malikler ortak kararı nasıl alır?

Accepted Answer

Bütün maliklere, toplantı yeri, tarihi ve gündemi noter veya e-tebligat ile en az 15 gün önce bildirilir. Toplantıda; dönüşüm yapılıp yapılmayacağı, müteahhit seçimi, paylaşım esasları ve sözleşme metni görüşülür. Kararlar, arsa payı değeri esas alınarak hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır. Karar tutanağı imzalanır; katılmayanlara ayrıca tebliğ edilir. Toplantı ve tebligat usulüne uyulması, ileride açılacak davalarda kararın geçerliliği için kritiktir.

Question 35

Arsa payı rayiç bedeli nasıl belirlenir?

Accepted Answer

Anlaşmayan malikin hissesinin satışında esas alınacak rayiç bedel, Bakanlıkça SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir. Değerlemede; konum, arsa payı, imar durumu, emsal satışlar ve yapının yıkım öncesi değeri dikkate alınır. Bedel, tespit edilen değerden düşük olamaz. Malik değerlemeye itiraz edebilir; itiraz üzerine yeni değerleme veya yargı yoluyla denetim mümkündür.

Question 36

Anlaşmayan malikin hissesi açık artırmayla nasıl satılır?

Accepted Answer

Katılmayan malike 15 gün süre verilmesine rağmen anlaşma sağlanamazsa, bu maliklerin arsa payları; diğer malikler arasında, rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırma ile satışa çıkarılır. Açık artırmaya yalnızca projeye katılan diğer malikler girebilir. Alıcı çıkmazsa, satın alma bedeli Bakanlıkça karşılanarak hisse Hazine adına tescil edilir. Satıştan elde edilen bedel, payı satılan malike ödenir; malikin varsa borçları (ipotek vb.) bu bedelden karşılanır.

Question 37

Bina güçlendirilebilir mi, yoksa yıkılmalı mı?

Accepted Answer

Riskli yapı raporunda güçlendirmeyle can güvenliğinin sağlanabileceği belirtilmişse, malikler oybirliğiyle güçlendirmeye karar verebilir ve güçlendirme projesi Bakanlıkça onaylanırsa yapı yıkılmaz. Güçlendirme; mantolama gibi kozmetik bir işlem değildir. Perde duvar eklenmesi, kolon-kiriş manto, temel takviyesi gibi taşıyıcı sistem müdahalelerini içerir ve dairede yaşam alanı kaybına yol açabilir. Çoğu eski yapıda güçlendirme maliyeti, yıkıp yeniden yapmaya yakın olduğundan pratikte yıkım tercih edilir.

Question 38

Hasılat (gelir) paylaşımı modeli nedir?

Accepted Answer

Hasılat paylaşımında malikler daire yerine, projeden elde edilen satış gelirinden pay alır. Genellikle 'malik payı %X' şeklinde belirlenir ve satışlar ilerledikçe maliklere ödeme yapılır. Bu model; arsası büyük, konum değeri yüksek, çok sayıda bağımsız bölüm üretilen projelerde tercih edilir. Malik nakde geçtiği için yeni daireye bağlı kalmaz. Risk: satış hızına ve piyasa fiyatına bağımlılık. Sözleşmede asgari garanti bedeli ve ödeme takvimi tanımlanmalıdır.

Question 39

Arsa payları hatalıysa ne yapılır?

Accepted Answer

Kat irtifakı/mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlere verilen arsa payları, dairelerin gerçek değerleriyle orantısızsa, her kat maliki 'arsa payının düzeltilmesi' davası açabilir (KMK m.3). Dönüşümde paylaşım arsa payına göre yapıldığından, orantısız paylar bazı malikleri mağdur edebilir. Bu nedenle dönüşüm öncesi düzeltme önemlidir. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır; mahkeme bilirkişiyle her bölümün değerini tespit ettirip payları yeniden dağıtır.

Question 40

Teslim süresi ve gecikme cezası nasıl belirlenmeli?

Accepted Answer

Sözleşmede teslim süresi; ruhsat alınmasından itibaren ay olarak (ör. 24 ay) ve 'mücbir sebep' halleri tanımlanarak yazılmalıdır. Belirsiz ifadelerden ('en kısa sürede') kaçınılmalıdır. Gecikme cezası genellikle, gecikilen her ay için malike ödenen kira yardımının 1–2 katı olarak belirlenir. Üst sınır ve fesih hakkı da eklenmelidir. Ayrıca kaba inşaat, çatı, iskân gibi ara aşamalar için hakediş/ilerleme takvimi konulması, süreci denetlenebilir kılar.

Question 41

Müteahhitten hangi teminatlar alınmalı?

Accepted Answer

En yaygın teminat türleri: (1) müteahhide devredilecek arsa payları üzerine, tapuya 'satış vaadi + inşaat tamamlanınca devir' şerhi veya maliklere ipotek tesisi; (2) süresiz/uzun süreli kesin teminat mektubu; (3) kat irtifakı paylarının bloke edilmesi. Müteahhide düşen daireler ancak belirli inşaat aşamaları (ör. kaba inşaat bitimi, iskân) tamamlandıkça kademeli devredilmelidir. Maliklerin daireleri iskân alınmadan müteahhide devredilmemeli; iskân yükümlülüğü sözleşmede müteahhide ait olmalıdır.

Question 42

Muvafakatname ve vekaletname neyi kapsamalı?

Accepted Answer

Müteahhide verilen vekaletname; yalnızca proje, ruhsat, kat irtifakı kurma, abonelik ve iskân işlemleriyle sınırlı tutulmalıdır. 'Satış ve devir' yetkisi verilecekse, ancak sözleşmedeki hakedişlere bağlı ve sınırlı olmalıdır. 'Genel vekalet' veya 'her türlü tasarruf' ifadeleri içeren vekaletnamelerden kaçınılmalıdır. Muvafakatname; komşu parselle tevhit, imar planı başvurusu gibi konularda maliklerin onayını gösterir ve kapsamı net yazılmalıdır.

Question 43

Yeni binada ortak alanlar ve aidat nasıl belirlenir?

Accepted Answer

Ortak alanlar (sığınak, otopark, kapıcı dairesi, sosyal tesis, asansör) projede gösterilir ve yönetim planına işlenir. Dönüşümde yönetim planının güncellenmesi için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir. Sözleşmede; ortak alanların nitelik ve büyüklüğü, peyzaj, güvenlik sistemleri gibi taahhütler yazılı olmalıdır. İlk yıl aidatı ve demirbaş bedelinin kim tarafından karşılanacağı (genellikle malikler) sözleşmede belirtilmelidir.

Question 44

Faiz destekli dönüşüm kredisi nedir?

Accepted Answer

Hak sahipleri; güçlendirme, yıkım ve yeniden yapım için anlaşmalı bankalardan konut/iş yeri kredisi kullanabilir ve faizin bir kısmı Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'ndan karşılanır. Destek oranı ve azami tutar, konut/iş yeri ayrımına ve yıla göre değişir. Kredi, malikin kendi payındaki inşaat maliyeti için kullanılır. Kira yardımı ile faiz desteği aynı anda alınamaz. Başvuru, banka aracılığıyla Müdürlüğe yapılır.

Question 45

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı ne işe yarar?

Accepted Answer

Bakanlık bütçesinde oluşturulan bu hesap; kira yardımı, faiz desteği, geçici konut, taşınma ve dönüşüm uygulama masraflarının finansmanında kullanılır. Hesabın gelirleri arasında genel bütçe payı, dönüşüm gelirleri, bağışlar ve Hazine'ye devrolan hisselerden elde edilen gelirler yer alır. Hak sahibi açısından pratik anlamı; kira ve faiz desteklerinin bu hesaptan ödenmesidir.

Question 46

Kentsel dönüşümde hangi harç ve vergi istisnaları var?

Accepted Answer

6306 sayılı Kanun m.7 kapsamında yapılan işlemlerde geniş bir istisna öngörülmüştür: tapu ve kadastro harçları, noter harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, belediyelerce alınan bazı harç ve ücretler, banka ve sigorta muameleleri vergisi (kredi işlemlerinde) istisna kapsamındadır. İstisnadan yararlanmak için işlemin 'riskli yapı/alan' kapsamında olduğunun belgelenmesi (riskli yapı belirtmeli tapu, Müdürlük yazısı) gerekir. İstisnalar; ilk el işlemler ve dönüşüm amaçlı devirler için geçerlidir; sonraki serbest piyasa satışları normal vergiye tabidir.

Question 47

Yıkım sonrası emlak vergisi ödenir mi?

Accepted Answer

Bina yıkıldıktan sonra 'bina' vergisi, yapı fiilen ortadan kalktığı için sona erer; ancak arsa vergisi devam eder. Yıkımı belediyeye bildirmek, gereksiz bina vergisi tahakkukunu önler. Dönüşüm kapsamındaki taşınmazlar için, uygulama süresince emlak vergisi ve bazı belediye harçlarında muafiyet/erteleme öngörülebilir; ayrıntı ilgili belediyeden teyit edilmelidir. Yeni bina iskân aldıktan sonra emlak vergisi mükellefiyeti güncel değer üzerinden yeniden başlar.

Question 48

Kat karşılığı inşaatta KDV nasıl işler?

Accepted Answer

Kat karşılığı inşaatta, müteahhidin maliklere teslim ettiği bağımsız bölümler ile maliklerin müteahhide devrettiği arsa payı arasında 'trampa' esaslı bir teslim vardır ve KDV açısından özel kurallar uygulanır. 150 m²'nin altındaki net alanlı konut teslimlerinde indirimli KDV oranları; iş yeri ve büyük konutlarda genel oran gündeme gelir. Oranlar mevzuat değişikliklerine göre güncellenir. 6306 istisnaları esas olarak harç ve damga vergisine yöneliktir; KDV'de dönüşüme özgü tam bir istisna her zaman bulunmaz. Muhasebe ve fatura düzeni için mali müşavir desteği alınmalıdır.

Question 49

Zemin etüdü neden önemlidir?

Accepted Answer

Zemin etüdü (jeoteknik rapor); sondaj, arazi ve laboratuvar deneyleriyle zeminin taşıma gücünü, oturma davranışını, sıvılaşma ve şev stabilitesi riskini belirler. Temel tipi ve derinliği bu rapora göre seçilir. Ruhsat için zorunludur ve yeni yapının deprem güvenliğini doğrudan etkiler. Zayıf zeminlerde radye temel, kazık temel veya zemin iyileştirmesi gerekebilir. Ada bazlı projelerde tek ve kapsamlı bir zemin etüdü, ayrı ayrı etütlere göre hem daha güvenilir hem daha ekonomiktir.

Question 50

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) neyi değiştirdi?

Accepted Answer

1 Ocak 2019'da yürürlüğe giren TBDY 2018; performansa dayalı tasarımı, yeni deprem tehlike haritasını (AFAD Deprem Tehlike Haritası) ve zemin sınıflarına göre daha ayrıntılı spektrumları getirdi. Yüksek binalarda (genellikle 70 m üzeri) bağımsız tasarım denetimi zorunlu hale geldi. Süneklik, düzensizlik ve dolgu duvar etkileri için daha katı kurallar tanımlandı. Riskli yapı tespitleri de bu yönetmelik esaslarına göre yapılır; 2019 öncesi yapıların önemli bölümü güncel kriterleri sağlamaz.

Question 51

Yeni binada yapı denetimi ve ruhsat süreci nasıl işler?

Accepted Answer

Proje müellifleri mimari, statik, mekanik ve elektrik projelerini hazırlar; yapı denetim kuruluşu bu projeleri ve şantiyeyi mevzuata uygunluk açısından denetler. Belediye/ilgili idare; tapu, zemin etüdü, projeler, yapı denetim sözleşmesi ve harç ödemeleri tamamlanınca yapı ruhsatı düzenler. 6306 kapsamında harçlarda istisna uygulanır. İnşaat boyunca yapı denetim kuruluşu seviye tespitleri yapar; eksik/aykırılıkta iş durdurulur.

Question 52

İskân (yapı kullanma izni) neden şart?

Accepted Answer

İskân belgesi; binanın ruhsat ve projesine uygun bitirildiğini, yapı denetimi, itfaiye, asansör ve enerji kimlik belgesi kontrollerinin tamamlandığını gösterir. İskân olmadan; kat mülkiyetine geçilemez, aboneliklerde sorun yaşanır, satış ve kredi işlemleri zorlaşır, bina 'kaçak/eksik' statüsünde kalır. Dönüşüm sözleşmelerinde iskân alma yükümlülüğü açıkça müteahhide verilmeli ve teslim, iskân şartına bağlanmalıdır.

Question 53

Enerji Kimlik Belgesi (EKB) nedir?

Accepted Answer

EKB; binanın yıllık enerji ihtiyacını, yalıtım değerlerini ve sera gazı salımını gösteren, A–G arası sınıflandırma içeren zorunlu belgedir. Yeni binalarda iskân için gereklidir. Dönüşümle yapılan yeni binaların, güncel yalıtım yönetmeliği (TS 825) ve enerji verimliliği kurallarına uyması gerekir; bu, ısıtma-soğutma giderlerini belirgin düşürür. EKB düzenleme yetkisi, yeni binalarda proje müelliflerine; mevcut binalarda yetkili uzmanlara aittir.

Question 54

Kentsel dönüşümde kiracının hakları nelerdir?

Accepted Answer

Kiracı, riskli yapı sürecinin tarafı değildir; ancak yapının tahliyesi gerektiğinden kira sözleşmesi fiilen sona erer. Kiracıya, mevzuat kapsamında bir defaya mahsus taşınma yardımı yapılabilir. Kiraya veren (malik), yapının riskli olduğunu ve tahliye gerektiğini kiracıya makul süre önce bildirmelidir. Depozito iadesi ve ödenmiş peşin kira gibi konular genel kira hukukuna tabidir. Kiracının, yeni yapıda kiralama önceliği yasal bir hak değildir; taraflar sözleşmeyle böyle bir taahhüt kararlaştırabilir.

Question 55

İpotekli veya hacizli daire dönüşüme girebilir mi?

Accepted Answer

Evet. Riskli yapı yıkıldığında, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhler kütükteki sıralarını koruyarak yeni oluşan bağımsız bölüm(ler) üzerine taşınır (yer değiştirir). İpotek alacaklısı bankanın, kat irtifakı kurulması ve devir işlemleri için muvafakati gerekebilir; bankalar dönüşüm süreçlerine genellikle olumlu yaklaşır. Açık artırmayla hisse satışında, malikin borçları öncelikle satış bedelinden ödenir.

Question 56

Hisseli (paylı) tapuda dönüşüm nasıl yürür?

Accepted Answer

Paylı mülkiyette her paydaş, riskli yapı tespiti isteyebilir. Dönüşüm ve sözleşme kararları, pay ve paydaş çoğunluğuna göre alınır. Kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış hisseli arsalarda, dönüşümle birlikte bağımsız bölümler oluşturulup paylar bunlara dönüştürülür; bu aşamada paydaşlar arası taksim sözleşmesi veya ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Paydaşlar anlaşamazsa, çoğunluk kararına katılmayan payların açık artırmayla satışı hükümleri uygulanır.

Question 57

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Accepted Answer

Kat irtifakı; henüz inşaat tamamlanmadan, projeye göre bağımsız bölümler üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise iskân alınmış, fiilen tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm üzerindeki tam mülkiyettir. Dönüşümde önce kat irtifakı kurulur (arsa payları belirlenir), inşaat bitip iskân alınınca kat mülkiyetine geçilir. Satış ve kredi işlemleri kat irtifaklı tapuyla da yapılabilir; ancak kat mülkiyetli tapu, yapının eksiksiz tamamlandığını gösterdiği için daha güçlüdür.

Question 58

Tapusuz gecekonduda hak sahipliği nasıl belirlenir?

Accepted Answer

Tapusu bulunmayan ancak Hazine/belediye arazisinde uzun süredir oturan kişiler için hak sahipliği; ilgili idarenin tespiti, 2981 sayılı Kanun uygulamaları ve dönüşüm proje kararlarıyla belirlenir. Hak sahibine genellikle; yeni yapıda borçlanmalı konut, rezerv alanda konut veya nakdi yardım seçeneklerinden biri sunulur. İşgalci konumunda olup hak sahipliği tanınmayanlar için tahliye ve enkaz bedeli gibi sınırlı ödemeler söz konusu olabilir.

Question 59

Binadaki dükkânlar ve iş yerleri dönüşümde nasıl değerlenir?

Accepted Answer

İş yerlerinin arsa payı, konumu (cephe, köşe, zemin kat) ve getiri kapasitesi genellikle konutlardan yüksektir; bu nedenle paylaşımda dükkân sahiplerine ayrı bir denklik hesabı yapılır. Yeni projede zemin ticari alan öngörülüyorsa, dükkân sahiplerine öncelikli tahsis ve metrekare denkliği sözleşmede tanımlanmalıdır. İş yeri kiracıları için de taşınma yardımı ve iş kaybı, kira hukuku ve sözleşme çerçevesinde ayrıca ele alınmalıdır.

Question 60

Sözleşme imzalamadan önce kontrol listesi

Accepted Answer

1) Taraflar ve arsa bilgileri eksiksiz mi? 2) Her malike verilecek bağımsız bölüm no ve m² açık mı? 3) Ruhsattan itibaren teslim süresi ve mücbir sebepler tanımlı mı? 4) Gecikme cezası ve üst sınır var mı? 5) Kira yardımı tutarı, süresi ve ödeyen taraf yazılı mı? 6) Teminat (ipotek/teminat mektubu) ve müteahhit dairelerinin kademeli devri düzenli mi? 7) İskân yükümlülüğü müteahhitte mi? 8) Vekaletname kapsamı sınırlı mı? 9) Malzeme ve ortak alan şartnamesi ekli mi? 10) Fesih halleri ve uyuşmazlık çözümü (yetkili mahkeme/tahkim) belirli mi?

Question 61

Hak sahiplerinin en sık yaptığı hatalar

Accepted Answer

Genel vekaletname vermek; metrekare yerine sadece 'daire' üzerinden anlaşmak; gecikme cezasız sözleşme imzalamak; teminatsız ilerlemek; müteahhit dairelerini peşin devretmek. Diğerleri: iskân yükümlülüğünü müteahhide bağlamamak; kira yardımını yazılı hale getirmemek; arsa payı orantısızlığını dönüşüm öncesi düzeltmemek; komşularla ortak temsilci belirlememek. Her aşamada yazılı belge, tebligat ve tutanak tutmak; sözlü vaatlere güvenmemek gerekir.

Question 62

Kentsele süreci nasıl işletiyor?

Accepted Answer

1) Hak sahibi veya aracı kurum, binanın konumunu haritada işaretler; ada-parsel, daire sayısı ve dönüşüme sıcak bakan malik sayısı gibi bilgilerle ilan oluşturur. Tapu ve kimlik doğrulaması istenir. 2) İlan yayına alınınca yalnızca Bakanlık yetki belgesi doğrulanmış müteahhitler teklif verebilir. Telefon numaraları herkese açık gösterilmez. 3) Hak sahibi teklifleri (pay oranı, teslim süresi, ek taahhütler) tek ekranda karşılaştırır, kısa listeye alır, kabul eder. Tüm teklif geçmişi kayıt altında tutulur.

Question 63

İlanlar nasıl doğrulanıyor?

Accepted Answer

İlan yayınlanmadan önce hak sahibinden tapu belgesi ve kimlik doğrulaması istenir. Aracı kurumlar, müşterileri adına ilan verirken yetki/vekalet bilgisini paylaşır. Doğrulanan ilanlar arama sonuçlarında rozetle işaretlenir ve haritada öne çıkar. Sahte veya malik olmayan kişilerce oluşturulan ilanlar yayından kaldırılır. İletişim platform üzerinden başladığı için hak sahibinin numarası spam ve istenmeyen aramalara açılmaz.

Question 64

Müteahhit firmalar nasıl doğrulanıyor?

Accepted Answer

Firma kaydında Yapı Müteahhitliği Yetki Belge Numarası alınır ve YAMBİS kaydı ile firmanın grubu/sınıfı, ceza puanı ve aktiflik durumu kontrol edilir. Doğrulanana kadar firma ilanlara teklif veremez. Doğrulanan firmaların belge numarası, tamamlanan projeleri ve hak sahibi değerlendirmeleri profilinde herkese açık gösterilir. Hak sahibi şikâyetleri ve teslim performansı, firma profiline yansır; tekrarlayan olumsuzluklarda hesap askıya alınabilir.

Kentsel dönüşüm sürecinin kapsamlı rehberi

En çok sorulanlar

Tüm başlıklar