Kentsel dönüşümde ev sahibi ne kadar öder? Masraf kalemleri, kat karşılığı ve devlet destekleri

"Kentsel dönüşümde para öder miyim?" sorusunun cevabı, dönüşümü nasıl finanse ettiğinize göre değişir. Sabit bir "kentsel dönüşüm bedeli" yoktur; bu yazıda hangi masrafların kime ait olduğunu ve sonucu etkileyen faktörleri sıralıyoruz. Tutar vermiyoruz; çünkü inşaat maliyetleri, m² fiyatları ve destek miktarları sürekli değişir.

1. Zorunlu, mevzuattan gelen masraflar

Yönetmeliğe göre riskli yapı tespitinin masrafı öncelikle maliklere aittir. Malikler yaptırmazsa Bakanlık veya idare tespiti yaptırır ve masrafı maliklere hisseleri oranında yükler. Malikler yapıyı süresinde yıktırmazsa idarenin yaptığı tahliye ve yıkım masrafından da malikler hisseleri oranında sorumludur. Bu masraflar tebligatı izleyen bir ay içinde ödenir; ödenmezse 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.

2. Kat karşılığı: para yerine bağımsız bölüm

Kat karşılığı modelinde müteahhit, inşaat maliyetini karşılar ve karşılığında yeni yapıdan belirli sayıda bağımsız bölüm alır. Ev sahibi çoğu zaman nakit ödemez; yeni dairesini alır. Ancak mevcut dairesinden daha büyük veya ek bir daire istenirse aradaki fark sözleşmede belirlenen şekilde ödenir. Bu yüzden teklifleri arsa payı, alınacak daire büyüklüğü, ek ödeme ve teslim süresi açısından karşılaştırmak gerekir.

3. Ev sahibi kendi finansmanıyla yaparsa

Ev sahipleri inşaatı kendi bütçesiyle yaptırırsa yapı maliyeti, proje, ruhsat, yapı denetim, zemin etüdü ve yıkım kalemleri malikler arasında arsa payı oranında paylaşılır. Bu durumda devlet destekleri devreye girer.

4. Devlet destekleri neyi karşılar?

İstanbul'da Yarısı Bizden kampanyasında Bakanlığın açıkladığı tutarlara göre konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma yardımı verilir (bu tutarlar Bakanlık tarafından değiştirilebilir; güncel değer için csb.gov.tr'ye bakın). Kredinin geri ödemesi yapı ruhsatından iki yıl sonra başlar, vade 10 yıldır. Ayrıntılar için "Yarısı Bizden kampanyası nedir?" makalesine bakın. Ayrıca kira yardımı ve taşınma desteği de bulunabilir; güncel koşullar için Devlet Destekleri sayfamıza bakın.

5. Dönüşüm sürecindeki dolaylı masraflar

Tahliye süresince kira, taşınma, eşya depolama, muhtemel elektrik-su abonelik işlemleri ve sözleşmedeki noter masrafları gibi kalemler ev sahibine ait olabilir. Kira yardımının sözleşmede nasıl yer alacağı ve teslim gecikmesinde ne olacağı önceden yazılı olmalıdır.

Maliyeti düşürmek için ne yapılabilir?

Birden fazla müteahhitten teklif almak, teklifleri aynı kriterlerle karşılaştırmak, hibe ve kredi koşullarını sözleşme öncesi netleştirmek ve teminat almak en etkili adımlardır. Kentsele'de ücretsiz talep oluşturarak bölgenizdeki belgeli müteahhitlerden teklif alabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir; mevzuat ve süreler değişebilir. Somut durumunuz için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüğüne veya bir avukata danışın.