Kentsel Dönüşüm

1) Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kanun’da (m.1) kentsel dönüşüm; afet riski taşıyan bölgeler ile bu alanların dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat kurallarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak amacıyla iyileştirme, yenileme ve yeniden yapılandırma yapılması olarak tanımlanmıştır.

Genel anlamda kentsel dönüşüm; yıllar içinde düzensiz büyüyen, plansız kentleşmenin etkisiyle oluşan yapı stokunu daha düzenli hale getirerek şehirleri yeniden inşa etmeyi ifade eder. Bu süreçte kentler, yeşil alanlar, kültürel ve sosyal donatılar, teknoloji merkezleri ve bilimsel alanlarla zenginleştirilerek daha yaşanabilir hale getirilir. Aynı zamanda deprem, sel ve toprak kayması gibi doğal afetlere karşı güvenli yaşam alanları oluşturmak da dönüşümün temel amaçlarından biridir.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesiyle “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” kavramına yer verilmiştir. Ancak bu Kanun’daki dönüşüm uygulamaları ile 6306 sayılı Kanun’daki uygulamalar farklılık göstermektedir. En temel fark; Belediye Kanunu’na göre dönüşüm sürecinin belediyeler öncülüğünde yürütülmesi, 6306 sayılı Kanun’a göre ise sürecin asıl sorumluluğunun mülk sahiplerine verilmiş olmasıdır. Zira bu Kanun ve Yönetmeliklerde, dönüşümün öncelikle hak sahipleri tarafından başlatılması gerektiği belirtilmektedir.

2) Kentsel dönüşümün amacı nedir ve bu amacın süreçteki önemi ne şekilde ortaya çıkar?

Kentsel dönüşümün temel hedefi, adından da anlaşılacağı üzere, insanlara sağlıklı ve güvenli yaşam alanları sağlamaktır (Kanun md.1). Yasanın gerekçesinde de, bu dönüşüm sürecinin ana hedefi olarak can ve mal güvenliğinin teminat altına alınması gösterilmiştir. Bu doğrultuda, kentsel dönüşüm uygulamaları, yasal olmayan işlemleri engelleyebilecek bir araç olarak da değerlendirilmiştir.

Ancak uygulamada, dönüşüm projelerinin esas gayesi olan güvenli ve sağlıklı çevreler oluşturma hedefinden sapıldığı görülmektedir. Bu sapmalar sonucunda hukuka aykırı işlemler yapılmakta ve vatandaşlar mağdur olmaktadır. Kentsel dönüşümün bu şekilde amacından uzaklaştırılması, Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altına alınmış mülkiyet hakkının ihlali sorununu da beraberinde getirmektedir. İstanbul haritası için tıklayınız.

3) Kentsel dönüşümün ülke ekonomisine beklenen katkıları nelerdir?

Kentsel dönüşüm sürecinin başarılı olabilmesi için öncelikle sağlam bir ekonomik temel gereklidir. Bu temelin oluşturulabilmesi adına önemli bir finans kaynağının doğru şekilde yönlendirilmesi gerekir. Bu noktada, finansmanın dönüşüm süreci için doğru bir biçimde kullanılması çok önemlidir ve bu kaynaklar için taşınmaz projelerinin katkıları büyüktür. Yabancı yatırımcıların taşınmaz projelerine olan ilgisi, kentsel dönüşümün ülke ekonomisindeki yerini de net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Kentsel dönüşümün özellikle inşaat sektörü üzerinde önemli bir etkisi bulunmaktadır ve bunun diğer sektörlere de yansıması beklenmektedir. Sonuç olarak kentsel dönüşümün, ülke ekonomisine büyük katkılar sağlama potansiyeline sahip olduğu düşünülmektedir. Bunun başlıca sebepleri arasında, hem finans sektörü hem de inşaat sektörü açısından dönüşüm sürecinin sağladığı faydalar bulunmaktadır. Bu süreç, yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çekerek, sektördeki gelişim ve ilerlemeyi desteklemektedir. Kentsel dönüşümle birlikte inşaat sektörü, uzun vadede büyümeye devam edecektir.

4) Kentsel Dönüşüm Sürecinde Mülkiyet Hakkının Rolü Nedir?

Kentsel dönüşüm uygulamaları ile mülkiyet hakkı arasında doğrudan bir ilişki bulunmaktadır. Bu tür projelerde mülkiyet hakkına müdahale edilmesi zorunlu hale gelebilir. Kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkının düzgün bir şekilde ele alınmaması, çeşitli hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm projelerinin her aşamasında mülkiyet hakkı ihlalleri gündeme gelebilir.

Mülkiyet hakkı, Anayasamızda ve uluslararası sözleşmelerle güvence altına alınmış bir haktır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ve Anayasa Mahkemesi tarafından verilen kararlar, bu hakkın korunmasını ve ihlalleri durumunda yapılacak müdahaleleri belirlemektedir. Mülkiyet hakkı ihlalleri, ülke içinde ve dışında yabancı yatırımları da etkileyebilir. Ayrıca, ülkedeki diğer bireylerin mülkiyet haklarının korunmaması, uluslararası alanda olumsuz sonuçlar doğurabilir.

Kentsel dönüşümde, mülkiyet hakkının güvence altına alınması, yalnızca bireylerin değil, aynı zamanda ulusal ve uluslararası düzeyde de önem taşır.

5) Kentsel dönüşümün hukuki temelleri neden önemlidir?

Ekonomik ve sosyal yarar beklentilerinin karşılanabilmesi için, bu sürecin sağlam bir hukuki altyapı üzerine inşa edilmesi gerekir. Sağlam bir hukuki altyapının varlığı, sürecin her aşamasında yer alan tüm tarafların menfaatlerini gözetmek açısından büyük önem taşır.

Kanun, afet risklerinin hızla ve etkili bir şekilde azaltılmasını hedeflemektedir. Bu amacı gerçekleştirmek için, yasal düzenlemelerin hızlı bir şekilde hayata geçirilmesi gerekmektedir. Özellikle idarenin yetki alanının genişletilmesi bu noktada kritik bir rol oynamaktadır. İlgili mevzuatta yapılan düzenlemelerle, taşınmaz üzerindeki hakların kullanılması sınırlanarak, arazi kullanımı gibi konularda önemli düzenlemelere gidilmiştir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli nokta, süreçte sağlanan rantın istismar edilme olasılığıdır. Bu tür tehlikelerin önüne geçmek ve sürecin sağlıklı işlemesini sağlamak adına, kentsel dönüşümün hukuki temelleri güçlü olmalıdır.

6) Kentsel dönüşümün amaçlarının rant uğruna istismar edilmesi nasıl mümkün olabilir?

Örneğin, bir taşınmazın riskli olduğunu belirlemek amacıyla yapılan tespit sonrasında, dönüşüm sürecinin hızlı bir şekilde tamamlanabilmesi için kısa sürede yıkım gerçekleştirilmelidir. Yıkım için önemli olan ise, sadece taşınmazın riskli olduğunu belirten düzenlenmiş bir raporun varlığıdır.

Uygulamada, taşınmaz malikleriyle ilgili olarak, riskli yapı tespiti talebi oldukça yaygın bir durumdur. Eğer arsa üzerinde yapılan analizde riskli olduğunu belirten yüksek fiyatlı bir arazi varsa, bu durumda malikler arasında anlaşmalar sağlanabilir. Diğer bir yöntem ise, inşaat yüklenicisinin taşınmazın mülk sahibinden bağımsız bir bölümü satın alarak bu yapıyı malik hâline getirmesiyle mümkün olmaktadır.

Gerekli olan başka bir durum ise, inşaat sektöründeki firmaların riskli yapı tespitlerini yapabilmesi ve bu raporları doğru şekilde almak için yerel yönetimlerin ve firmaların denetimleri altında olmasıdır. Eğer inşaat şirketi, riskli yapı tespit raporu vermediği durumda yeni inşaat yapımı sürecine dair kararsızlık yaşanır ve dönüşüm sürecinde yer almak için bir yasal düzenleme gerekliliği doğar.

7) Riskli alan tespiti nedir ve hangi esaslara göre yapılır?

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can veya mal kaybına yol açma riski taşıyan alandır. Riskli alan tespitinin yapılabilmesi için alanın, can veya mal kaybına yol açma riskinin bulunması gerekir. Bu sebep, en genel sebeptir.

Bunun dışında şu dört hâlin varlığında da riskli alan tespiti yapılabilir:

i) Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması,
ii) İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması,
iii) Altyapı veya üstyapılarda hasar meydana gelmiş olması

Bu üç hâlin ayrı ayrı veya birlikte bulunması riskli alan tespiti için yeterli değildir. Bu hâllerin kamu düzeni ve güvenliğini olumsuz yönde bozması, günlük yaşamı ve insanların hayatını durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde olması gerekir.

iv) Alanın üzerinde bulunan yapıların en az %65’inin imar mevzuatına aykırı olması veya yapı ve iskan ruhsatının olmaması hâlinde de riskli alan tespiti yapılabilir.

8) Riskli alan tespitini kim isteyebilir ve bu tespiti kim yapar?

Riskli alan tespiti için başvuracak olan daima Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’dır. Riskli alan tespitini yapan ise daima Bakanlar Kurulu olacaktır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, riskli alan tespiti için başvururken Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşünü alır. TOKİ, idare veya alandaki taşınmaz malikleri de gerekli belgeleri hazırlayarak doğrudan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na veya idareye başvurabilir. İdareye yapılan başvurular Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na iletilir. Bu durumda da riskli alan tespiti için başvuru, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü alınarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılacaktır.

9) Riskli alan tespitinin, kentsel dönüşüm amaçlarının dışına çıkarak kötüye kullanılması mümkün müdür?

Riskli alan tespitine dair teknik ayrıntılar mevzuatta tam olarak netleştirilmemiştir. Ayrıca uygulamada, riskli alan olarak belirlenen yerlerde ayrı bir riskli yapı tespit süreci de işletilmemektedir.

Bir bölgenin riskli alan olarak ilan edilmesi, çoğu zaman o alandaki yapılaşma ile ilişkilendirilir. Örneğin, yapıların afet sonrası ulaşımda aksamalara yol açacağı ve bu nedenle can kaybı riski yaratacağı gerekçesiyle hazırlanan teknik bir rapor doğrultusunda, ilgili bölge riskli alan ilan edilebilir.

Buna benzer bir diğer durum ise, siyasi tercihlere bağlı olarak bazı mahallelerin riskli alan ilan edilerek dönüşüm kapsamına alınmasıdır. Bu sırada aynı özelliklere sahip yakın bir mahallede ise hiçbir işlem yapılmayabilir.

Bu tür örnekler, kentsel dönüşüm sürecinin sağlam bir yasal temele dayanmasının ne kadar önemli olduğunu açıkça göstermektedir.

10) Riskli alan tespitine itiraz edilebilir mi?

Yasa ve yönetmelikte, riskli alan ilanına karşı özel bir itiraz yolu düzenlenmemiştir. Ancak bu tespitin Bakanlar Kurulu kararı ile yapılması ve bu kararların idari işlem niteliğinde olması nedeniyle Danıştay’da dava açılması mümkündür. Bu tür kararlar, Danıştay Kanunu’na göre doğrudan Danıştay’da dava konusu yapılabilir. Kararların Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren 30 gün içinde dava açılması gerekir (Kanun md.24/1-a).

Ancak Danıştay’ın bazı kararlarında, riskli alan ilanına yönelik davaların 30 günlük değil, 60 günlük süre içinde açılabileceği belirtilmiştir. Bu durum, işlemin niteliği itibarıyla farklı değerlendirmelere açık olduğunu göstermektedir.

Öte yandan, idari işlemlere karşı dava açma yolları açısından temel ilke, kişilerin hukuki menfaatlerini etkileyen işlemlere karşı yargı yolunun açık olmasıdır. Bu doğrultuda, bireylerin haklarını koruma amacıyla bu tür işlemlere karşı dava açabilmesi gerekir. Bu tür işlemlerde başvuru süresinin kısa tutulması ya da işlemlerin niteliğinin açık şekilde belirtilmemesi, başvuruda bulunacak kişiler açısından mağduriyet doğurabilir.

11) Rezerv yapı alanı nedir, nasıl belirlenir ve hangi belgelerle başvurulur?

Rezerv yapı alanı, gelecekte yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen bölgelerdir. Bu alanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın önerisiyle, Maliye Bakanlığı’nın uygun görüşü alınarak belirlenir. Eğer TOKİ, yerel yönetimler veya taşınmaz maliklerinden biri, bu alanın belirlenmesini isterse, gerekli evrakları hazırlayıp Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvuruda bulunabilir. Bu başvuru, "Rezerv Yapı Alanları Hakkında Yönetmelik"in 4. maddesi doğrultusunda yapılmalıdır. Gerekli belgeler şunlardır:

a) Alanın sınırlarını ve büyüklüğünü gösteren koordinatlı harita,
b) Alanın güncel görüntüsünü içeren ortofoto haritası,
c) Alanda yer alan kamuya ait taşınmazların listesi,
d) Alanla ilgili yapılmış olan analiz ve değerlendirmeleri içeren teknik rapor,
e) Alanın rezerv yapı alanı olarak seçilmesini gerektiren özellikleri açıklayan bilgiler ve belgeler.

12) Rezerv yapı alanı tespitine itiraz edilebilir mi?

Kanun ve ilgili yönetmeliklerde, rezerv yapı alanı belirlenmesine karşı özel bir itiraz yolu düzenlenmemiştir. Ancak bu işlemi gerçekleştiren Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bir idari kurum olduğu için, yapılan bu tespitin yargı yoluyla denetlenmesi mümkündür. Bu nedenle, işlem tarihinden itibaren 30 gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre dava açılması mümkündür (m.6/f.9).

13) Riskli yapı tespiti nedir?

Bir yapının "riskli yapı" olarak değerlendirilebilmesi için aşağıdaki durumlardan en az birinin mevcut olması gerekir:

1. Yapının, bilimsel ve teknik verilere dayanılarak belirlenmiş riskli bir alan içerisinde yer alması,
2. Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması,
3. Yapının yıkılma tehlikesi taşıması veya ciddi hasar görme riski bulunması.

Bu şartlardan herhangi birinin tespiti halinde, yapı riskli olarak kabul edilebilir.

14) Riskli alan ile riskli yapı tespiti arasındaki ilişki nedir?

Bir yapının riskli bir alanda bulunması, o yapının riskli yapı olarak değerlendirilmesine sebep olabilir. Riskli yapı tespiti yapılmasına neden olabilecek durumlardan biri de yapının riskli alan sınırları içinde yer almasıdır. Ancak, bir yapının riskli alanda bulunması tek başına o yapının riskli yapı olduğunu göstermez. Bu nedenle, riskli alan içindeki bir yapı için ayrıca riskli yapı tespiti yapılması gereklidir.

15) Hangi yapılar riskli yapı tespitine dahil edilemez?

Henüz tamamlanmamış, yani inşaat halinde olup içinde yaşanması mümkün olmayan yapılar ile, taşıyıcı sistemi ciddi şekilde zarar görmüş ve bu nedenle oturulması mümkün olmayan (ağır hasarlı) yapılar riskli yapı tespitine dahil edilemez (Yönetmelik m.7/f.1). Bunun dışındaki tüm yapılar için riskli yapı tespiti yapılabilir.

Dolayısıyla aşağıdaki yapı türleri riskli yapı tespitine konu olamaz:
1. İnşaatı tamamlanmamış ve içinde yaşanılmayan yapılar
2. Yapı bütünlüğü bozulmuş, ağır hasarlı ve oturulamaz durumda olan yapılar

16) Yapı maliki kimdir?

Kanun ve Yönetmelik, riskli yapı tespitinde yapı maliki kavramını açıkça tanımlamamıştır. Ancak yapı maliki, bu süreçte önemli bir role sahiptir. Bu nedenle, yapı malikinin kim olduğunun doğru bir şekilde belirlenmesi gerekir. Yapı maliki, üzerinde mülkiyet hakkı bulunan kişidir. Örneğin, bir yapının maliki (A), (B) ve (C) isimli üç kişi ise ve aralarında paylı mülkiyet varsa, her biri yapı maliki sayılır. Kat mülkiyetine tabi binalarda ise bağımsız bölüm sahipleri yapı maliki olarak kabul edilir. Uygulamada da her bağımsız bölüm maliki bu şekilde değerlendirilir.

Ancak dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Kanun ve Yönetmelik’te yapı malikine tanınan hakların yalnızca tek bir malik tarafından kullanılabileceği sonucuna varılamaz. Yani yukarıdaki örnekte olduğu gibi, eğer (A), (B) ve (C) aynı yapının malikleri ise, riskli yapı tespiti ancak bu kişilerin oybirliği ile talep edilmelidir (veya edilebilir).

17) Riskli yapı tespitini kim talep edebilir?

Kanun (m.3/f.1) ve Yönetmelik’e (m.7/f.2.a) göre, riskli yapı tespitini yalnızca yapı maliklerinin ya da onların yasal temsilcilerinin talep etme hakkı vardır. Maliklerin riskli yapı tespiti talebinde bulunabilmesi için iki durum söz konusu olabilir:

1. Yapı, kat irtifakı ya da kat mülkiyetine tabi bir yapı olabilir.
2. Yapı, bu statülerde olmayan bir yapı da olabilir (örneğin kaçak yapılar, gecekondular vb.).

Eğer yapı tek bir kişiye aitse, riskli yapı tespit başvurusunu doğrudan o kişi yapabilir. Ancak yapının birden fazla maliki varsa, her bir malik bu süreçte hak sahibidir ve riskli yapı tespiti için tüm maliklerin ortak onayı gereklidir. Buna rağmen, uygulamada sıklıkla yalnızca bir malik tarafından başvuru yapılması yeterli görülmekte ve bu durum hukuka aykırı bir alışkanlık hâlini almaktadır.

18) Tek başına mülkiyet ve birlikte mülkiyetin anlamı nedir, kentsel dönüşüm sürecinde ne gibi sonuçlar doğurur?

Tek başına mülkiyet, bir taşınmazın mülkiyet hakkının yalnızca bir kişiye ait olmasıdır. Buna karşılık birlikte mülkiyet, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olması durumudur. Birlikte mülkiyet, iki şekilde olur: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti.

Bu ayrımın kentsel dönüşüm açısından önemi, bina yıkıldıktan sonra arsa üzerinde alınacak kararlarda ortaya çıkar. Tek kişiye ait mülkiyette, tüm kararlar o kişi tarafından verildiği için herhangi bir sorun yaşanmaz. Ancak birlikte mülkiyette durum daha farklıdır; karar süreçleri pay sahiplerinin birlikte hareket etmesini gerektirir.

Bu nedenle, birlikte mülkiyete konu taşınmazlarda Türk Medeni Kanunu'nun ilgili hükümlerine başvurmak gerekir. Paylı mülkiyet için Türk Medeni Kanunu m.688-700, elbirliği mülkiyeti için ise m.701-703 maddelerine bakılmalıdır.

19. Riskli yapı tespiti yapılmadan önce müteahhitle yapılan sözleşmeler geçerli midir?

Hayır. Risk tespiti yapılmadan önce müteahhitle yapılan sözleşmeler, 6306 sayılı Kanun kapsamında geçerli sayılmaz. Bu tür sözleşmeler özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir ve kentsel dönüşüm sürecinde bağlayıcılığı yoktur.

20. Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan bir binanın yerine yeni bina yapmak zorunlu mudur?

Hayır. En az üçte iki çoğunlukla alınan karara göre, kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binanın yerine yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

22. Riskli yapı tespiti yapılan bir binada oturan kiracılar hangi haklara sahiptir?

Riskli yapı tespiti yapılan binalarda en az bir yıldır oturan kiracılar, kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımı veya geçici konut tahsisi gibi desteklerden faydalanabilirler.

23. Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?

Evet. Malikler, riskli yapı tespitine karşı, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine itiraz edebilirler.

24. Riskli yapı tespitine yapılan itirazları kim inceler?

Riskli yapı tespitine yapılan itirazlar, 4'ü üniversitelerce ve 3'ü Bakanlıkça belirlenen 7 üyeden oluşan Teknik Heyet tarafından incelenir.

25. Riskli yapılarda elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir mi?

Evet. Kanuna göre, riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulabilir. Bu uygulama,…
Riskli alanlar, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır. Bu alanlar, Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenir.

28. Riskli alan içindeki binaların durumu ne olur?

Riskli alan ilan edilen yerlerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur. Bu alanlardaki binalar, riskli yapı olarak kabul edilir ve kentsel dönüşüm sürecine dahil edilir.

29. Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti kim tarafından yapılır?

Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Bu kuruluşlar, yapının teknik özelliklerini inceleyerek risk durumunu belirler ve rapor hazırlar.

30. Riskli yapı tespiti için maliklerin onayı gerekir mi?

Hayır, riskli yapı tespiti için maliklerin onayı gerekmez. Maliklerden herhangi biri, lisanslı kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti yaptırabilir. [1]

31. Riskli yapı tespiti sonucuna itiraz edilebilir mi?

Evet, riskli yapı tespiti sonucuna, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne itiraz edilebilir. İtirazlar, Bakanlıkça oluşturulan teknik heyet tarafından değerlendirilir.

32. Kentsel dönüşümde maliklerin anlaşamaması durumunda ne olur?
Riskli yapı tespiti yapılan binalarda, yapılacak işlemler için bağımsız bölüm maliklerinin arsa payı oranı dikkate alınarak en az üçte iki çoğunluğunun kararı gerekmektedir. Bu çoğunluk sağlandıktan sonra, dönüşüm süreci başlatılabilir ve bu karara katılmayan maliklerin mülkiyet hakları bedel tespiti yapılarak diğer maliklere devredilebilir.

33. Kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımı nasıl alınır?

Kentsel dönüşüm kapsamında, riskli yapıda ikamet eden maliklere ve kiracılara, belirli şartlar dahilinde kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı başvuruları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri'ne yapılır.

34. Kentsel dönüşümde vergi ve harç muafiyetleri var mıdır?

Evet, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak olan işlemler, sözleşmeler, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaftır.

35. Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit seçimi nasıl yapılır?

Müteahhit seçimi, maliklerin anlaşmasıyla gerçekleştirilir. Malikler, güvenilir ve yeterli teknik kapasiteye sahip müteahhitlerle anlaşma yapmalıdır. Ayrıca, müteahhitin Bakanlıkça belirlenen şartları taşıması gerekmektedir.

36. Kentsel dönüşümde devlet destekli kredi imkanı var mıdır?

Evet, kentsel dönüşüm kapsamında, maliklere ve kiracılara, belirli şartlar dahilinde devlet destekli kredi imkanı sunulmaktadır. Bu krediler, anlaşmalı bankalar aracılığıyla verilir ve faiz desteği sağlanabilir.

37. Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye süresi ne kadardır?

Riskli yapı tespiti sonrasında, maliklere yapının tahliyesi için 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse, ek süre tanınabilir. Süre sonunda tahliye yapılmazsa, yapı idare tarafından tahliye edilir.

38. Kentsel dönüşümde rezerv yapı alanı nedir?

Rezerv yapı alanı, kentsel dönüşüm kapsamında, yeni yapıların inşa edileceği alanlardır. Bu alanlar, Bakanlıkça belirlenir ve dönüşüm sürecinde kullanılmak üzere planlanır.

39. Kentsel dönüşüm sürecini nasıl başlatabilirim?

Kentsel dönüşüm süreci, herhangi bir malikin, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilmiş kuruluşlara riskli yapı tespiti talebinde bulunmasıyla başlar. Bu tespit sonucunda, yapının riskli çıkması halinde taşınmazın riskli olduğu tapu kaydında belirtilir ve yıkım veya güçlendirme sürecine geçilir.

40. Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekir mi?

Hayır, riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekmez. Maliklerden herhangi biri, lisanslı kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti yaptırabilir.

41. Riskli yapı tespiti sonucuna itiraz edilebilir mi?

42. Kentsel dönüşüm kapsamında müteahhit firma inşaatı yarım bırakırsa ne yapılabilir?
6306 sayılı Kanun kapsamında oy birliği ile veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise; bahse konu taşınmazın malikleri sözleşme feshi talebinde bulunabilir.

43. Kentsel dönüşümde vergi ve harç muafiyetleri nelerdir?

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak olan işlemler, sözleşmeler, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaftır.

44. Kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımı nasıl alınır?

45. Kentsel dönüşümde devlet destekli kredi imkanı var mıdır?
Evet, kentsel dönüşüm kapsamında, maliklere ve kiracılara, belirli şartlar dahilinde devlet destekli kredi imkanı sunulmaktadır. Bu krediler, anlaşmalı bankalar aracılığıyla verilir ve faiz desteği sağlanabilir.

46. Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye süresi ne kadardır?

47. Kentsel dönüşümde rezerv yapı alanı nedir?

Rezerv yapı alanı, kentsel dönüşüm kapsamında, yeni yapıların inşa edileceği alanlardır. Bu alanlar, Bakanlıkça belirlenir ve dönüşüm sürecinde kullanılmak üzere planlanır.

48. Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit seçimi nasıl yapılır?

49. Kentsel Dönüşüm Nedir?

Gayrimenkul sahipleri, kendi istekleri ile binalarının riskli yapı olup olmadığına dair bir inceleme yaptırır. Uzman kişiler tarafından yapılan bu inceleme sonucunda riskli yapı raporu verilen binalar için yıkım kararı çıkarılır. Tapu müdürlükleri, gayrimenkul sahiplerine tebligat göndererek yıkım kararını bildirir.

Maliklerin 15 gün içerisinde rapora itiraz etme hakkı bulunur. İtiraz edilmediği müddetçe yapının 60 gün içerisinde yıkılması gerekir. 60 gün içerisinde gayrimenkul sahipleri binayı yıktırmazsa en fazla 30 gün ek süre tanınır. Bu ek sürenin sonunda ise bina, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından mahalli idarelere yıktırılır.

50. Riskli Bina Nedir?

Riskli bina, doğal afetler sonucunda yıkılma ya da büyük ölçüde hasar görme riski taşıyan yapılara verilen isimdir. Kentsel dönüşüm sürecinin ilk aşaması, uzman bir ekip tarafından yapılan riskli yapı tespitidir. Bir binanın riskli olarak kabul edilebilmesi için, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından değerlendirilmesi gerekmektedir. 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların tespiti için yetkili olan kuruluşlar hakkında bilgi almak için "Riskli Yapıların Tespiti İçin Yetki Verilen Kurum ve Kuruluşlar" sayfasını ziyaret edebilirsiniz.

51. Vatandaşın Riskli Yapı Tespitini Nasıl Yaptırabilir?

Vatandaşlar, binalarının riskli yapı tespitini, giderleri kendilerine ait olmak koşuluyla, maliklerden biri ya da yasal temsilcisi aracılığıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara yaptırabilirler. Bu yetkili kurum ve kuruluşların iletişim bilgilerine www.csb.gov.tr adresinden ulaşılabilir.

Riskli yapı tespiti başvurusu, elektronik sistem üzerinden gerçekleştirilir. Eğer yapı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat mülkiyeti veya kat irtifakına sahip ise başvuru yapı maliki tarafından yapılır. Kat mülkiyeti veya irtifakı olmayan, yalnızca arsa payına sahip tapulu taşınmazlarda ise yapının fiilen sahibi olan arsa payı sahibi bu tespiti yaptırabilir. Yapı, tapu kayıtlarında başka birine ait olarak belirtilmişse ve bu durum resmi kayıtlarda yer alıyorsa, tespit işlemi lehine şerh koyulmuş kişi tarafından yapılır.

Riskli yapıların belirlenmesi, 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’ne ekli Ek-2 listesinde belirtilen esaslar doğrultusunda yapılmaktadır.

52. Riskli Olarak Tespit Edilen Yapılarda Ne Olur?

Riskli yapı tespiti yapılan yapıya ilişkin düzenlenen tespit raporu, bu işlemi gerçekleştiren yetkili lisanslı kurum veya kuruluş tarafından ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye sunulur.

Sunulan raporlar, yetkili birimlerce değerlendirilir. Eğer raporda eksik veya hatalı bilgiler tespit edilirse, düzeltme yapılmak üzere ilgili lisanslı kuruma geri iletilir. Gerekli düzeltmeler yapıldıktan sonra ya da doğrudan eksiksiz ve doğru olduğu belirlenen raporlar onaylanır.

Uygun bulunan rapor doğrultusunda, yapının bulunduğu taşınmaza “riskli yapı” şerhi düşülmesi için ilgili tapu müdürlüğüne resmi bildirim yapılır.

53. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz Edilebilir Mi?

Muhtarlıkta yapılan ilan tarihinden itibaren on beş gün içinde, yapı maliklerinin ya da yasal temsilcilerinin, riskli yapı tespitine itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Bu itirazlar, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye yazılı dilekçe ile yapılabilir.

İtiraz başvuruları, üniversitelerde görev yapan öğretim üyeleri ile Bakanlık ya da Başkanlık bünyesindeki teknik personelden oluşan bir teknik heyet tarafından değerlendirilir. Teknik heyet, yapılan itirazda belirtilen gerekçelere bağlı kalmaksızın, riskli yapı tespit raporunun teknik açıdan “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”a uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını detaylı şekilde inceler ve yapı hakkında riskli olup olmadığına dair kesin kararı verir.

54. Riskli Yapılar Hakkında Yapılacak Tebligat Nasıl Olur?

Riskli olarak tespit edilen yapılar hakkında Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce veya yetki devri yapılması durumunda Belediyesince, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

55. Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması Nasıl Olur?

Riskli yapı tespitine yapılan itirazın reddedilmesi ya da hiç itiraz edilmemesi halinde, yapı resmi olarak riskli kabul edilir. Bu durumda, yapı sahiplerine tahliye ve yıkım işlemleriyle ilgili bildirim, yapıya tutanak asılarak, maliklere e-Devlet üzerinden iletilerek ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek yapılır. Muhtarlıktaki ilan süresinin son günü itibarıyla bildirim yapılmış sayılır. Aynı bilgiler, Başkanlığın internet sitesinde de 15 gün boyunca yayımlanır.

İlgili idare, yapı maliklerine tahliye ve yıkım işlemleri için en fazla 90 gün süre verir. Bu sürede yapı sahipleri binayı boşaltıp yıkmakla yükümlüdür. Süre sonunda binanın yıkılıp yıkılmadığı kontrol edilir. Eğer yıkım gerçekleştirilmemişse, yapıya ait elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin kesilmesi ilgili kurum ve kuruluşlardan talep edilir.

56. Yeni Yapılacak Bina İçin Anlaşma Süreci ve Salt Çoğunluğun Sağlanması Durumu Şartları Nelerdir?

6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenen binaların yerine yapılacak yeni projelere ilişkin olarak, maliklerin tamamının oybirliği sağlanamazsa, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu çoğunluğa dayanarak tevhit, ifraz, yıkım, ruhsat gibi işlemler gerçekleştirilebilir.

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisseleri, anlaşan maliklere açık artırma yöntemiyle satılacaktır. Bu satış talebi, yapılacak uygulamalar hakkında tüm maliklerle istişare edilerek salt çoğunluk tarafından karara bağlanmalıdır.

Taşınmaz üzerinde tam oybirliği sağlanamıyorsa, ruhsat alınmadan önce ya da alındıktan sonra, salt çoğunluğun talebiyle anlaşmayan maliklerin hisseleri 6306 sayılı Kanun kapsamında satılarak, tam muvafakat şartı sağlanmalıdır.

57. Yarısı bizden kampanyası nedir?

Kampanya kapsamında her bir konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği veriliyor. Bu şekilde Bakanlığın her bir konut için sağladığı 1 milyon 875 bin TL’lik finansman desteğinden faydalanan vatandaşlar evlerini yüklenici firmalarla yeniden inşa ettirebiliyor. Hak sahibinin diğer her bir konutu için ise 1 milyon 750 bin TL kredi imkanı sunuluyor. İlk yıl faiz uygulanmayan kredi geri ödemeleri, yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlıyor ve 10 yıl vadeye yayılıyor.

58. Yarısı bizden kampanyası dükkan ve işyerlerinde nasıl?

Aynı koşullarda hak sahibinin bir dükkanı/iş yeri için 437 bin 500 TL hibe ve 437 bin 500 TL kredi, desteği sağlanıyor. Hak sahibinin diğer her bir dükkan için 875 bin TL kredi imkanı sunuluyor.

59. Yarısı bizden kampanyasından kimler faydalanabilir?

İstanbul’un 39 ilçesinde riskli yapı sahiplerinin tümü kampanyadan faydalanabilir.

60.Proje ön şartları nelerdir?

Yeni projedeki yapı (otopark ve sığınak hariç), eski yapının bir buçuk katı büyüklüğünü -bağımsız bölüm veya inşaat alanı- geçmemeli.

61. Ev/iş yerimin riskli olup olmadığını nasıl öğrenebilirim?
Bakanlığa bağlı lisanslı kuruluşlara karot(beton ve demir örneği) örneği baktırılarak risk durumu tespit edilir.

62. Yarısı Bizden Kampanyasına nasıl ve nereden başvuru yapılır?
e-Devlet başvurusuna gerek duyulmaz. Kat irtifakı kurulduktan sonra hak sahibi tespiti yaptırmak üzere ilçe belediyesine başvurur. Bakanlıkça belirlenen randevu gününde hak sahibi ile hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imzalanır.

63. TOKİ ve Emlak Konut inşaat desteği veriyor mu?

Bina yerine alan/ada bazlı site benzeri büyük dönüşümlerde tam uzlaşma sağlanması halinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve Emlak Konut iş birliği ile destek sağlanır.

64. İlk konut/iş yeri için Yarısı Bizden desteği alan vatandaşlar diğer ev/ iş yerleri için de kampanyadan faydalanabilir mi?
Hak sahipleri bir konut için verilen 1 milyon 875 bin TL’lik desteğin ardından diğer her bir konutu için 1 milyon 750 bin TL kredi imkanından faydalanabilir. Bir iş yeri için 1 milyon TL dönüşüm desteğini alan hak sahibi diğer her bir dükkanı için ise 875 bin TL kredi desteğinden yararlanabilir.

65.Yarısı bizden kampanyasında tahliye / taşınma desteği ne kadar?
Tahliye desteği tek seferde 125 bin TL olarak ödenir.

66.Tahliye desteğinden kiracılar da faydalanabilir mi?
Daire / iş yerinde oturan kiracıysa kiracıya, değilse ev sahibine ödenir.